Bralka: To pa je oglas za stanovanje, da te kap

Bralka Maja nas je opozorila na oglas na portalu z nepremičninami, v katerem se oglašuje oddajanje stanovanja v Zupančičevi jami v Ljubljani v lani zgrajenem bloku. Dvosobno stanovanje je veliko približno 70 kvadratnih metrov, lastnik pa želi najemnino v višini 690 evrov na mesec.

Bralko so presenetili nekateri dodatni pogoji najemodajalca: »Najemnina se plačuje za tri mesece vnaprej, pogoja za najem pa sta tudi varščina v višini 2100 evrov in plačilo posredniške provizije v višini ene mesečne najemnine + DDV.« Taki pogoji se Maji zdijo neobičajni in izredno dragi, zato se sprašuje, ali bo najemodajalec sploh našel najemnika.
 
Ali so pogoji najemnika res tako nenavadni, smo povprašali nekaj nepremičninskih agentov in agencij.
 
»Iz priloženega oglasa je razbrati, da gre za še nevseljeno stanovanje. Najemodajalci so verjetno postavljali take pogoje, ker se bojijo, da bodo najemniki poškodovali stanovanje in novo opremo. Pogoje vedno določi najemodajalec in so lahko različni. Seveda je od trga odvisno, ali jih bodo najemniki sprejeli. Običajno se za take pogoje odločijo najemodajalci, ki so imeli v preteklosti slabe izkušnje z najemniki,« pojasnjuje Stanka Solar, direktorica Stan nepremičnine. Dodaja, da je za marsikaterega najemodajalca bolj pomemben urejen najemnik, ki redno plačuje svoje mesečne obveznosti (najemnino, stroške), in to, da ni pritožb sosedov, kot pretirano visoka najemnina in predplačilo le-te.

Najemodajalec se želi zaščititi 

»Glede na naše izkušnje pogoji najema v omenjenem oglasu niso običajni,« pa pravi Sonja Černe, direktorica agencija Sonce Skupina in pojasnjuje, da se največkrat najemnina plačuje sproti, mesečno, varščina pa je v višini ene ali dveh najemnin. Po navadi je v najemnino vštet tudi strošek plačila rezervnega sklada.

Da omenjeni oglas ni povsem običajen, meni tudi Alen Komić iz ABC Nepremičnine in dodaja, da se hoče v konkretnem primeru lastnik čim bolj zavarovati, saj je, glede na to, da je stanovanje novo, potencialna škoda lahko velika.
 
Več varščine in več najemnine vnaprej je lahko ukrep, s katerim se lahko najemodajalec vsaj malo zaščiti, saj so po slovenski zakonodaji zelo slabo zaščiteni, poudarja Vesna Čeh iz agencije RE/MAX Vogel. Da bi bilo treba bolje urediti stanovanjsko zakonodajo, meni tudi Solarjeva, saj »potem do tovrstnega nezaupanja pri najemih ne bi prihajalo. Zahtevni in včasih nenavadni pogoji najemodajalcev namreč izvirajo iz strahu, da bi se ob neplačilih ali uničenju nepremičnine ujeli v dolgotrajne sodne postopke z najemniki. Tak strah je upravičen. S predplačilom najemne in varščine se želijo zaščititi prav pred tem.«
 
Da so za take oglase »krive« pretekle slabe izkušnje lastnika je prepričana tudi Vesna Levstek iz Nepremičnine Plus. Višjo varščino je navadno pričakovati pri dražje opremljenih stanovanjih (kjer je morebitna škoda lahko visoka). Včasih višjo varščino zahteva lastnik, ki je pripravljen oddati stanovanje najemniku z domačo živaljo (v konkretnem stanovanju domače živali niso dovoljene). Višje varščine (ali druge oblike garancije) so običajne tudi pri nekaterih opremljenih poslovnih prostorih. Zapisano je, da bo stanovanje v celoti in moderno opremljeno, kar pomeni, da je morda visoka varščina celo upravičena, dodaja.

 Stanovanja se hitro oddajajo

»Stanje na najemniškem trgu se je popravilo. Mesečne najemnine so višje, kot so bile v času finančne krize. Navedeni pogoji so bili bolj pogosti pred pojavom padca trga. V času recesije in tudi zdaj so ti pogoji milejši,« pa razlog za take pogoje vidi Nina Hudnik iz Roni Nepremičnine. Navadno najemodajalec zahteva varščino v višini enomesečne najemnine (v primerih ko gre za dražje opremljeno stanovanje tudi dvomesečno najemnino). Plačilo najemnine je običajno sprotno, se pravi za tekoči mesec vnaprej. Res pa je, da v primeru, da najemojemalec naredi v stanovanju/ hiši večjo škodo ali ne poravna tekočih mesečnih stroškov, lahko škoda presega položeno varščino. »V izogib omenjenemu strankam predlagamo določene varovalke in sklenitev najemne pogodbe v notarskem zapisu, ki je neposredno izvršljiv,« pravi Hudnikova.
 
Nepremičninski strokovnjaki pravijo, da so lahko različni neobičajni pogoji lahko ovira pri hitri oddaji nepremičnine, a v trenutnih razmerah se nepremičnine hitro oddajo, »še posebej zaradi pomanjkanja ponudbe, ki je posledica oddajanja prek Airbnb,« kot pravi Hudnikova. Solarjeva dodaja, da se za take najeme odločajo podjetja, ki plačujejo najemnino svojemu zaposlenemu in nimajo težav s plačili ali z najemniki, ki pridejo iz drugih držav in si želijo preskrbljen, varen dom zase in za svoje družine.