Kupci stanovanj zaradi covida-19 previdnejši

Po statističnih podatkih zaradi prvega vala epidemije covida-19 od srede marca do srede maja ni bilo zaznati padca cen nepremičnin, je pa bilo manj nepremičninskih transakcij kot pred tem. V prvem letošnjem polletju je Gurs evidentiral nekaj več kot 700 kupo-prodaj pisarn in lokalov, kar je 36 odstotkov manj kot v prvem lanskem polletju. Njihova skupna vrednost je bila 93 milijonov evrov, smo med drugim slišali na tridnevnem spletnem posvetu z naslovom Poslovanje z nepremičninami, ki ga je pripravila Zbornica za poslovanje z nepremičninami pri Gospodarski zbornici Slovenije (GZS). Junijska anketa med 272 različno velikimi podjetji pa je dala naslednje ugotovitve: kar 65 odstotkov vseh jih ima lastne prostore, a le 24 odstotkov vprašanih jih del oddaja v najem. Pred epidemijo jih je 30 odstotkov načrtovalo širjenje prostorskih zmogljivosti, po njej pa jih kar 58 odstotkov ni spremenilo načrtov, 37 jih je le malo zmanjšalo, le pri petih odstotkih pa bo krčenje občutnejše. In kar dve tretjini vprašanih svojih nepremičnin ne misli ne prodajati ne oddajati.

Povprečne cene stanovanj so prvič presegle 1900 evrov za kvadratni meter, razen na Obali, kjer so padle. Je pa upadla prodaja novih stanovanj, in to za 70 odstotkov. Njihove cene pa ne, saj je manko stanovanj velik. V Ljubljani je ta v povprečju zrasla celo na 2900 evrov za kvadratni meter. Kupci so postali nekoliko previdnejši in zadržani. Tako so v glavnem mestu na šestih lokacijah s 467 stanovanji do 28. julija prodali le 169 stanovanj in jih imeli 66 rezerviranih. Od preklica prve epidemije do razglasitve jesenske pa je bilo do 28. oktobra že 328 prodanih in 44 rezerviranih, kar pomeni, da se je pred drugim valom trgovanje močno popravilo. Kakšne posledice bo imel jesenski val, bo seveda odvisno od njegovega trajanja in obsega ukrepov.

Veliki igralci lahko potrpijo

Veliki lastniki poslovnih prostorov (skladišč, pisarn, trgovskih lokalov), kot so DUTB, Pošta Slovenije, BTC in NLB, imajo zaradi omejitev ali prepovedi poslovanja posameznih podjetij, s katerimi imajo sklenjene najemne pogodbe, precej težav, saj jim najemniki brez tekočih prihodkov ne morejo plačevati najemnin. Ker vedo, da epidemija ne bo trajala večno, jim dajejo odloge plačil, posameznim manjšim podjetnikom najemnine celo znižujejo. Čeprav veliki igralci lahko potrpijo in počakajo na plačilo najemnin, pa se tako najemodajalci kot najemniki bojijo, kaj bo, če se bo epidemija zavlekla globoko v prihodnje leto.

Slovensko nepremičninsko združenje Fiabci je predlagalo, da bi bremena porazdelili med najemodajalce, najemnike in državo, pri čemer je pripravilo več modelov. Po enem bi polovico najemnine za čas zaprtja poslovnih prostorov plačeval najemnik, najemodajalec bi se odrekel četrtini najemnine, država pa bi namesto najemnika pokrila preostanek. Po drugem pa bi na vsakega od naštetih odpadel tretjinski delež. Žal država za zdaj ni sprejela nobenega predloga, češ da to ni njen problem. Prav tako ne predlogov trgovinske zbornice, da bi pol najemnine plačal najemnik, pol pa država. Ali da bi 30 odstotkov plačal najemnik, 70 pa država. Pač kot pomoč tako najemnikom kot najemodajalcem.

Zanimivo, da so veliki lastniki poslovnih prostorov celo priznali, da večji investitorji špekulirajo in v tem koronskem času celo na veliko kupujejo nepremičnine. Andrej Lazar iz DUTB je dejal, da bodo najbrž imeli letos celo rekordno prodajo nepremičnin. Tudi Artur Olaj iz Pošte Slovenije je dejal, da presegajo letošnji načrt prodaje nepremičnin, saj jih kupujejo tako fizične osebe kot mali podjetniki, občine in veliki kupci. A cene poslovnih prostorov trenutno niso prav visoke, saj je ponudba velika.

Kako napolniti prazna stanovanja

Udeleženci videokonference so se seznanili tudi z novelo stanovanjskega zakona, ki pa naj bi v prihodnjem letu prinesla le nekaj najnujnejših sprememb na področju gradnje in oddaje (neprofitnih) stanovanj v najem. Državni sekretar na ministrstvu za okolje in prostor Robert Rožac je izjavil, da MOP namerava vrednost stanovanjske točke uskladiti z rastjo cen od leta 2007 naprej ter predpisati revalorizacijo stanovanjske točke za v prihodnje. Neprofitno najemnino bi v treh letih postopno povišali za 33 odstotkov, hkrati pa s prilagoditvijo subvencioniranja zagotovili, da se položaj najranljivejših skupin oziroma prejemnikov subvencij ne bi poslabšal. Gre za prehodno rešitev, dokler ne uvedejo stroškovne najemnine. Udeleženci konference so bili sicer veseli predlaganih zakonskih sprememb, a menijo, da predvideno povišanje neprofitnih najemnin ni zadostno niti za pokrivanje tekočih stroškov najemnih stanovanj, kaj šele da bi z njimi lahko pokrili primanjkljaj zaradi prenizkih najemnin iz preteklih let.
Druga novost zakona je javna najemna služba. MOP želi v njenem okviru aktivirati prazna stanovanja v zasebni lasti, ki jih lastniki ne oddajajo na najemnem trgu.

Računa, da je takih med 20.000 in 30.000 in da bi mnoga lahko postala del državnega stanovanjskega sklada. Ta bi prevzel vlogo posrednika, upravitelja in vzdrževalca najemnih stanovanj, ki bi mu jih lastniki za najmanj tri leta zaupali v upravljanje, nova služba pa z javnimi razpisi oddajala v podnajem. Lastniki stanovanj bi se razbremenili vseh poslov in tveganj, povezanih z oddajo stanovanj, dolgoročno bi imeli zagotovljene tudi redne dohodke. Najemniki pa bi imeli zagotovljeno neprofitno najemnino in varen najem. Vsak kandidat bi se lahko prijavil v eni od petih mestnih občin, ponujeno stanovanje pa bi lahko zavrnil le enkrat, potem bi ga črtali s seznama čakajočih. Nekaj skeptikov je opozorilo, da je vprašanje, če se bodo zasebni lastniki stanovanj odločili, da jih oddajo državnemu skladu, če bi za kvadratni meter dobili le 1,3-kratnik na novo izračunane neprofitne najemnine, saj na črnem ali prostem trgu zanj iztržijo nekajkrat več. V tak posel se bodo po mnenju Marka Novaka iz Slovenskega nepremičninskega združenja Fiabci spuščali le lastniki slabih stanovanj (zanemarjenih in drugače manj primernih). Sašo Rink, predsednik združenja 11 stanovanjskih skladov iz vse Slovenije, pa je dejal, da je ponujena državna najemnina prenizka, da bi pritegnila lastnike praznih stanovanj v posel.

Brdo v Ljubljani, gorca v Mariboru

Kot je prikazal Črtomir Remec, direktor republiškega stanovanjskega sklada, ima ta za nekaj prihodnjih let predvidenih ogromno lastnih stanovanjskih naložb, predvsem v večjih mestih. V Ljubljani, Mariboru in Kopru namerava v prihodnjem in v letu 2022 dokončati 1137 najemnih stanovanj, v letu 2023 v Izoli, na Jesenicah in v Kranju 261, od konca 2023. do 2028. pa v Lukovici, Ljubljani, Novem mestu, Novi Gorici, Kranju, Mariboru in Dragomlju še 1232. Skupaj torej 2760 stanovanj, od tega 225 oskrbovanih.
Izstopajo trije projekti, ki naj bi bili dokončani do konca leta 2022: Novo Brdo v Ljubljani s 498 neprofitnimi (od tega 25 oskrbovanih) stanovanji, Pekrska gorca v Mariboru 1 in 2 s 400 stanovanji (od tega 60 oskrbovanih) in skupnost za mlade na Gerbičevi v Ljubljani s 109 bivalnimi enotami. A treba je poudariti, da za uresničitev vseh stanovanjskih projektov do leta 2023 državni sklad še nima zagotovljenega vsega denarja – dodatno bi potreboval še 70 milijonov. Za tiste, ki jih načrtuje po letu 2023, pa mu manjka kar 212 milijonov evrov. Kljub temu ima cilj, da bi zdajšnji fond 6000 najemnih stanovanj do leta 2025 povečal na 10.000 in da bi postal glavni nosilec javnega najema stanovanj. A kot je ugotovil že Remec, brez dolgoročnega finančnega vira to ni realno.