Nepremičninarka: Do znižanja cen stanovanj lahko pride, če se zgodi zlom gospodarstva

Če je kdo pričakoval, da bo koronakriza oklestila cene nepremičnin v Sloveniji, se je močno zmotil. Cene gredo v nebo. V letu 2020 so se zvišale tako cene novih kot rabljenih nepremičnin. Ali bo nedavno sprejeta novela stanovanjskega zakona vplivala na znižanje cen nepremičnin.

Cene stanovanjskih nepremičnin so se v letu 2020 glede na leto prej zvišale za 5,2 odstotka. To je bilo šesto zaporedno letno zvišanje cen, navaja Statistični urad (Surs). V primerjavi z bazičnim letom 2015 je bil lani indeks cen vseh stanovanjskih nepremičnin 138,43, kar pomeni, da so se v primerjavi z letom 2015 cene v lanskem letu višje za 38,43 odstotka. V šestih letih so najbolj poskočile cene rabljenih nepremičnin in sicer za kar 40 odstotkov, medtem ko so cene novogradenj višje za slabih 27 odstotkov.

Kako so se povprečne cene spreminjale v zadnjih šestih letih za posamezne kraje, si lahko ogledate tukaj:


Glede na omejitve trgovanja z nepremičninami je bil v preteklem letu padec števila sklenjenih kupoprodajnih poslov in njihove skupne vrednosti zaradi epidemije covid 19 manjši od pričakovanega, so v svojem letnem poročilu za lansko leto zapisali na Geodetski upravi (Gurs). Leta 2015 je bilo sklenjenih 30.600 kupoprodajnih pogodb za nepremičnine v skupni vrednosti 1,8 milijarde evrov, lani pa je bilo sklenjenih 31.200 poslov v skupni vrednosti 2,2 milijarde evrov.

Številni se ob tem sprašujejo, kdaj se bo ustavila rast cen nepremičnin. V Državnem zboru je bila pred dnevi sprejeta novela stanovanjskega zakona, ki naj bi po zagotovilih vlade pospešil stanovanjsko gradnjo; republiški stanovanjski sklad bo do leta 2023 zagotovil skoraj 2400 novih stanovanj, skozi javno najemniško službo pa naj bi se povečalo število najemnih stanovanj (ocenjujejo, da bodo tako do leta 2025 pridobili okvirno 2000 novih najemnih stanovanj). O tem, kakšne (če sploh kakšne) bodo posledice novele zakona na nepremičninski trg in ali bo to vplivalo tako na cene nepremičnin kot na najemnine, smo se pogovarjali s Stanko Solar, direktorico agencije Stan nepremičnine, in nepremičninskim posrednikom Alenom Komićem (ABC Nepremičnine).
 

---

 

Ali novela zakona po vašem mnenju v zadostni meri naslavlja težave na stanovanjskem področju?

Stanka Solar. FOTO: Stan Nepremičnine

Solar: Prenova stanovanjske politike je bila nujna, toda še vedno je daleč od tega, da bi reševala v celoti težave in problematiko na stanovanjskem področju. Zakonodajalec je sprejel nujno potrebne spremembe, kot je skrajšan odpovedni rok v primeru odpovedi najemne pogodbe s strani najemnika ali lastnika ter skrajšan rok za izselitev, določen s strani sodišča, skrajšan postopek odpovedi in izpraznitve stanovanja v določenih primerih odpovedi najemne pogodbe sklenjene v obliki notarske listine, olajšanje postopka etažnim lastnikom večstanovanjskih stavb pri sprejemanju odločitev, še posebej glede izboljšav in posegov, ki zahtevajo gradbeno dovoljenje. Naštete spremembe in tudi nekatere druge so bile nujno potrebne, toda še vedno ne pomenijo celovite rešitve na stanovanjskem področju. Menim, da je potrebna celovita prenova stanovanjskega zakona in uskladitve s ostalo zakonodajo (kot so davki) in da je sprejeta novela zakona le kapljica v morje.

Komić: Novela zakona se sicer najbolj osredotoča na javna najemna stanovanja. Nekaj sprememb je sicer tudi na ostalih področjih: vodenje rezervnega sklada, predkupna pravica Stanovanjskega sklada pri občinskih zemljiščih, manj potrebnih soglasij etažnih lastnikov za posamezna gradbena dela, itd. Ali bo vse skupaj zadostno ali ne bo pokazal čas. Je pa veliko mnenj oseb, ki so sodelovali pri pripravi novele, da so spremembe v pravo smer, a da je potrebnih sprememb še vseeno premalo.
 

Kakšen vpliv menite, da bo imel (če sploh bo imela) novela stanovanjskega zakona na nepremičninski trg;
se bodo najemnine znižale? Kaj pa cene nepremičnin?

Nič ne kaže, da bi se cene nepremičnin v bližnji prihodnosti znižale. FOTO: Jure Eržen/Delo

Solar: Večjih sprememb na nepremičninskem trgu ne pričakujem, ker ne glede na to, da se bo verjetno ponudba najemniških stanovanj povečala, oziroma stanovanja bolj dostopna za najemnike in da novela zakona prinaša nekatere novosti v tem delu (vzpostavitev javne najemniške službe, subvencioniranje najemnin, povečanje obsega fonda javnih najemnih stanovanj ipd.), je to še vedno premajhno število glede na povpraševanje, da bi v tem trenutku bistveno vplivalo na cene najema in da bi ponudba presegla povpraševanje ter povzročila znižanje cen. Ne pričakujem znižanja cen nepremičnin, dokler povpraševanje v takem obsegu presega ponudbo in ravno tako ne vidim razloga, da bi lastniki stanovanj svoje nepremičnine oddajali v najem (s pomočjo vzpostavljene javne najemniške službe, ki bo ob določeni povrnitvi stroškov s strani države najemala stanovanja na trgu in jih oddajala v podnajem) po slabših pogoji, t.j. ob nižji najemnini, kot jim trg omogoča.

Komić: Določen vpliv bo vsekakor imelo, saj je najemniški trg podhranjen s ponudbo stanovanj še posebej v večjih (predvsem univerzitetnih) mestih. Seveda pa primanjkuje predvsem kvalitetnih, urejenih in lepših stanovanj.

V primeru, da se ponudba poveča in če povpraševanje ne bo sledilo povečanju ponudbe bo to vsekakor pomenilo pritisk na najemnine, da se le-te ali stabilizirajo ali celo znižajo. V primeru, da bodo na trgu najemnine nižje in bo nepremičnino zaradi večje ponudbe težje oddati, bo to vplivalo tudi na sam trg in cene, saj bi se s tem tudi zmanjšalo investiranje v nepremičnine.
 

Kdaj lahko po vašem mnenju, če sploh, pričakujemo znižanje cen nepremičnin v Sloveniji? Kaj bi se po vašem mnenju moralo zgoditi, da bi se zgodilo (občutnejše) znižanje?

Solar: Menim, da bi znižanje cen lahko pričakovali, če bi ponudba presegala povpraševanje, toda ni videti, glede na povpraševanje, da se to bo zgodilo v kratkem času, kvečjemu je pričakovati, da bo prišlo do zvišanja cen, glede na to, da obstaja kronično pomanjkanje nepremičnin na dobrih lokacijah, kakršne si kupci želijo. Dokler ljudje večinski del svojega premoženja vlagajo v nepremičnine in jim dom čedalje bolj prestavlja varnost in zavetje ter so ljudje prepričani, da je nepremičnina najbolj varana naložba glede na negotovosti v katerih smo se znašli - korona obdobje, možnost inflacije, zaračunavanje ležarine s strani bank in negativne obrestne mere, in dokler je financiranje nakupa s strani bank tako dostopno in ugodno, ne pričakujem znižanja cen nepremičnin.
 
Do znižanja cen lahko pride, če se zgodi zlom gospodarstva, ne samo pri nas, ampak globalno po svetu, množično odpuščanje ljudi, zvišanje obrestne mere s stani bank, inflacija, izgradnja večjega števila stanovanjskih enot po dostopnih cenah, to je če bi ponudba presegla povpraševanje, potem bi lahko računali na padec cen, predvsem pri stanovanjskih stavb, ki so potrebne energetske sanacije in ki zagotavljajo slabšo kvaliteto bivanja, oziroma pri nepremičninah, ki so na slabših lokacijah in ne zagotavljajo kvalitete bivanje, kakršno zagotavljajo novejša stanovanja.

Komić: Težko reči kdaj, ampak mislim, da v naslednjem letu ali dveh ne moremo pričakovati bistvenih premikov pri cenah nepremičnin. Da bi se zgodilo občutno znižanje bi bilo potrebno tudi občutno povečati ponudbo le-teh. Velik vpliv pa imajo tudi banke oz. finančne institucije, ki financirajo nakupe nepremičnin – v primeru, da bi se kreditni pogoji zaostrijo bi to vsekakor občutno vplivalo na povpraševanje, kar bi lahko privedlo do znižanja cen, saj kot vemo so trenutno krediti precej ugodni in dostopni.