KUPCI NE POMISLIJO NA NAJHUJŠE
Nepremičninski agent: Kar zmrazi me, ko se postavim v kožo novega lastnika
Nepremičninska strokovnjaka govorita o potresni ogroženosti ljubljanskih stolpnic, ki potencialnih kupcev niti ne zanima.
Odpri galerijo
Slabost zgornjih etaž je, da te v primeru potresa v zgornjem nadstropju tudi najbolj 'strese', pa tudi evakuacijska pot je najdaljša. FOTO: Jože Suhadolnik, Delo
Slovenija je država s srednjo potresno nevarnostjo. Po karti potresne nevarnosti poteka pas največje potresne nevarnosti čez osrednjo Slovenijo od severozahoda proti jugovzhodu. V tem pasu so najbolj ogroženi Bovško z Breginjskim kotom, širša okolica Ljubljane in območje Brežic. V Ljubljani so v potresni ogroženosti izpostavljene nearmirane stolpnice, zgrajene konec 60. let, večina teh stolpnic pa nahaja v širšem centru mesta.
To so starejše stolpnice ob Streliški, Štefanovi, Rozmanovi, Pražakovi, Cigaletovi in Hudovernikovi ulici ter na Hrvatskem trgu v Ljubljani.
Po besedah dveh sogovornikov, nepremičninskih strokovnjakov, - Romana Prskala iz nepremičninske agencije Metropola IN in Alena Komića iz agencije ABC nepremičnine-, kupci pri nakupu stanovanj skoraj ne posvečajo pozornosti, ali so stavbe potresno varne ali ne, cene pa v primerjavi s potresno varnejšimi nepremičninami niso niti bistveno nižje, kot bi lahko pomislili, temveč ponekod celo dražje.
Po Komićevih izkušnjah kupci pri nakupu stanovanj, ki niso bili protipotresno grajeni, še nekoliko previdnejši, medtem ko kupci starejših hiš temu vprašanju ne posvečajo pozornosti, zato je cena stanovanj nekoliko nižja in se prodaja nekoliko zavleče. »Težko je oceniti in reči da je cena 5, 10 ali 20% nižja. V Ljubljani je nekaj višjih blokov oz. stolpnic, ki niso potresno varne, ampak se tudi med seboj nekoliko razlikujejo. Nekatere so vseeno bolj varne od drugih zaradi različnih faktorjev in načina gradnje. Pri nekaterih bi bile zunanje ojačitve celo smiselne in bi varnost bistveno izboljšale. Spet pri drugih pa tudi to ne bi pomagalo.«
Prskalo priznava, da kot nepremičninski posrednik nimam izkušenj s prodajo rabljenih stanovanj v kateri izmed teh potresno nevarnih stavb v Ljubljani, zato težko komentira, kako ta potresna ogroženost objekta vpliva na prodajno ceno nepremičnine, a kot pravi, je zanimivo to, da se s to problematiko kupci stanovanj v večini primerov sploh ne ukvarjajo.
»Večino kupcev najbolj zanima cena in lokacija nepremičnine, stvarno in pravno stanje nepremičnine ter možnost parkiranja. Nato se ukvarjajo s pridobivanjem finančnih sredstev za nakup nepremičnine, ne pomislijo pa tudi na potresno ogroženost stavb, kar dokazuje tudi to, da so bile dosežene dejanske transakcijske cene določenih prodanih rabljenih stanovanjskih enot npr. konkretno v ogroženi stolpnici na naslovu na Streliški ulici v Ljubljani tudi blizu 3.400 evrov/m2,« Pojasnjuje Prskalo.
Lokacija stavbe na Streliški je resda v bližini centra mesta, a po mnenju Prskala cena vendarle močno odstopa navzgor od povprečne cene rabljenega stanovanja, ki je v letu 2020 znašala okoli 2.800 evrov/m2.
»Cena 3400 evrov/m2 za 60 let staro, sicer delno obnovljeno stanovanje v potresno ogroženi stolpnici brez zagotovljenega parkiranja se mi zdi absolutno previsoka. Če pomislim, da novega lastnika lahko doletijo tudi stroški protipotresne obnove, pa me kar zmrazi… Žal je to tako, na nepremičninskem trgu v Ljubljani, kjer je že nekaj let čutiti pomanjkanje stanovanj zaradi »pretirane lakote« kupcev po teh stanovanjih pa se lahko izvedejo tudi določene prodaje, pri katerih cena nepremičnine ne odraža oziroma ne sovpada z dejanskim stanjem nepremičnine,« pravi Prskalo.
Sodeč po v raziskavah o protipotresni varnosti bi bilo pet od 15 problematičnih stolpnic v Ljubljani potrebno porušiti in zgraditi nove, pri desetih objektih pa bi bilo ustrezno protipotresno varnost možno doseči že z notranjo oziroma zunanjo ureditvijo, pojasnjuje Prskalo. »Po nekaterih ocenah naj bi tako zunanje kot tudi notranje utrditve stale v povprečju 5 milijonov evrov za zgradbo oziroma več kot 110 tisoč evrov za stanovanjsko enoto. Nadomestne novogradnje stolpnic pa bi stale v povprečju skoraj 8 milijonov evrov, kar pomeni slabih 180 tisoč evrov na stanovanjsko enoto. Lastniki stanovanj so jasno v skrbeh, saj teh sredstev za sanacijo ne morejo zagotoviti«.
V zadnjih petih letih, ko je ponudba novih in rabljenih stanovanj v Ljubljani slaba, večjih potresov pa tudi ni bilo, so na to potresno ogroženost pri nakupu stanovanja pomislili le redki, a kot priznavata strokovnjaka bi vprašanja kupcev o potresni varnosti stavbe zaradi nedavnih potresov na Hrvaškem lahko tudi v Sloveniji postala vse pogostejša.
To so starejše stolpnice ob Streliški, Štefanovi, Rozmanovi, Pražakovi, Cigaletovi in Hudovernikovi ulici ter na Hrvatskem trgu v Ljubljani.
Zemljevid potresne ogroženosti. Čeprav potresi pri nas ne dosegajo prav velike magnitude, so lahko njihovi učinki dokaj hudi zaradi razmeroma plitvih žarišč. FOTO: Agencija RS za Okolje
Po besedah dveh sogovornikov, nepremičninskih strokovnjakov, - Romana Prskala iz nepremičninske agencije Metropola IN in Alena Komića iz agencije ABC nepremičnine-, kupci pri nakupu stanovanj skoraj ne posvečajo pozornosti, ali so stavbe potresno varne ali ne, cene pa v primerjavi s potresno varnejšimi nepremičninami niso niti bistveno nižje, kot bi lahko pomislili, temveč ponekod celo dražje.
Po Komićevih izkušnjah kupci pri nakupu stanovanj, ki niso bili protipotresno grajeni, še nekoliko previdnejši, medtem ko kupci starejših hiš temu vprašanju ne posvečajo pozornosti, zato je cena stanovanj nekoliko nižja in se prodaja nekoliko zavleče. »Težko je oceniti in reči da je cena 5, 10 ali 20% nižja. V Ljubljani je nekaj višjih blokov oz. stolpnic, ki niso potresno varne, ampak se tudi med seboj nekoliko razlikujejo. Nekatere so vseeno bolj varne od drugih zaradi različnih faktorjev in načina gradnje. Pri nekaterih bi bile zunanje ojačitve celo smiselne in bi varnost bistveno izboljšale. Spet pri drugih pa tudi to ne bi pomagalo.«
Na Streliški so v zadnjih dveh letih cene dosegle 3.400 evrov/m2
Prskalo priznava, da kot nepremičninski posrednik nimam izkušenj s prodajo rabljenih stanovanj v kateri izmed teh potresno nevarnih stavb v Ljubljani, zato težko komentira, kako ta potresna ogroženost objekta vpliva na prodajno ceno nepremičnine, a kot pravi, je zanimivo to, da se s to problematiko kupci stanovanj v večini primerov sploh ne ukvarjajo.
Iz zgornjih nadstropij in streh visokih poslovnih in stanovanjskih objektov v Ljubljani se odpirajo izjemni pogledi na mesto. Na fotografiji nepremičninski strokovnjak Roman Prskalo. FOTO: Osebni Arhiv
»Večino kupcev najbolj zanima cena in lokacija nepremičnine, stvarno in pravno stanje nepremičnine ter možnost parkiranja. Nato se ukvarjajo s pridobivanjem finančnih sredstev za nakup nepremičnine, ne pomislijo pa tudi na potresno ogroženost stavb, kar dokazuje tudi to, da so bile dosežene dejanske transakcijske cene določenih prodanih rabljenih stanovanjskih enot npr. konkretno v ogroženi stolpnici na naslovu na Streliški ulici v Ljubljani tudi blizu 3.400 evrov/m2,« Pojasnjuje Prskalo.
Prskalo: Če pomislim na novega lastnika, me kar zmrazi
Lokacija stavbe na Streliški je resda v bližini centra mesta, a po mnenju Prskala cena vendarle močno odstopa navzgor od povprečne cene rabljenega stanovanja, ki je v letu 2020 znašala okoli 2.800 evrov/m2.
...
»Cena 3400 evrov/m2 za 60 let staro, sicer delno obnovljeno stanovanje v potresno ogroženi stolpnici brez zagotovljenega parkiranja se mi zdi absolutno previsoka. Če pomislim, da novega lastnika lahko doletijo tudi stroški protipotresne obnove, pa me kar zmrazi… Žal je to tako, na nepremičninskem trgu v Ljubljani, kjer je že nekaj let čutiti pomanjkanje stanovanj zaradi »pretirane lakote« kupcev po teh stanovanjih pa se lahko izvedejo tudi določene prodaje, pri katerih cena nepremičnine ne odraža oziroma ne sovpada z dejanskim stanjem nepremičnine,« pravi Prskalo.
Za zunanje ojačitve stavb tudi do 180 tisoč evrov na stanovanje
Sodeč po v raziskavah o protipotresni varnosti bi bilo pet od 15 problematičnih stolpnic v Ljubljani potrebno porušiti in zgraditi nove, pri desetih objektih pa bi bilo ustrezno protipotresno varnost možno doseči že z notranjo oziroma zunanjo ureditvijo, pojasnjuje Prskalo. »Po nekaterih ocenah naj bi tako zunanje kot tudi notranje utrditve stale v povprečju 5 milijonov evrov za zgradbo oziroma več kot 110 tisoč evrov za stanovanjsko enoto. Nadomestne novogradnje stolpnic pa bi stale v povprečju skoraj 8 milijonov evrov, kar pomeni slabih 180 tisoč evrov na stanovanjsko enoto. Lastniki stanovanj so jasno v skrbeh, saj teh sredstev za sanacijo ne morejo zagotoviti«.
V zadnjih petih letih, ko je ponudba novih in rabljenih stanovanj v Ljubljani slaba, večjih potresov pa tudi ni bilo, so na to potresno ogroženost pri nakupu stanovanja pomislili le redki, a kot priznavata strokovnjaka bi vprašanja kupcev o potresni varnosti stavbe zaradi nedavnih potresov na Hrvaškem lahko tudi v Sloveniji postala vse pogostejša.
