Provizije pri prodaji nepremičnine: kaj nepremičninska družba sme in česa ne

V zadnjih letih smo bili na področju nepremičninskega posredovanja deležni nekaj sprememb, a na koncu se zdi, da nekatere med njimi pravzaprav sploh ne veljajo. Denimo o plačevanju nepremičninske provizije. Ta je z zakonom omejena na štiri odstotke (na to vam, če je agencija zavezanec za davek na dodano vrednost, pribijejo še ta davek). Pa se lahko deli na prodajalca in kupca? V teoriji ne, v praksi pa da, in celo tako, da je še vedno skladno z zakonodajo. Na temo plačevanja provizij nepremičninskim posrednikom smo izmenjali nekaj besed z direktorjem Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS Boštjanom Udovičem.

Kaj piše v zakonu

Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr) pravi, da znaša provizija za nepremičninsko posredovanje največ štiri odstotke od pogodbene vrednosti (izjema, ko vrednost manjša od 10.000 evrov), plačilo za posredovanje pa lahko nepremičninska družba zaračuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami. Pogodba, ki je sklenjena v nasprotju s prej omenjenim, je nična, jasno navaja trenutno veljavni zakon. A tudi danes je moč zaslediti oglase, da kupec prevzema polovico stroškov nepremičninskega posredovanja. Kako je to mogoče, če to zakon prepoveduje?

Preberite tudi: Kupujete nepremičnino? Če oglaševane cene ne znižate za vsaj toliko, jo boste verjetno preplačali

Kako legalno mimo zakona

Nepremičninski posredniki, oziroma družba, za katero delajo, torej v praksi naj ne bi izstavila računa za posredovanje naročniku in tretji osebi. A tudi za to so našli rešitev. Udovič je pojasnil takole: »Vsi dogovori med prodajalcem in kupcem glede plačila stroškov so načeloma dovoljeni, ni pa od spremembe ZNPosr v letu 2019 več dovoljeno, da bi nepremičninska družba del plačila prejela od tretje osebe (običajno je to kupec). Temu torej ne more izstaviti računa, ampak ga lahko izstavi le naročniku (ki je običajno prodajalec). Kako in ali se prodajalec in kupec dogovorita o kritju ali povračilu stroškov (npr. davka na nepremičnine, stroškov, ki jih je imel prodajalec z urejanjem ali prodajo nepremičnine, ipd.) pa je prepuščeno njuni pogodbeni svobodi. V praksi je postalo kar običajno, da prodajalci od kupcev zahtevajo plačilo dela stroškov ali davka na promet nepremičnin.«

Preberite tudi: Prideš na ogled stanovanja, nepremičninski posrednik pa ti v podpis potisne pogodbo o posredovanju. Je to dovoljeno?

Česa nepremičninska družba ne sme

Dvojno posredovanje – to pomeni, da ima nepremičninska družba hkrati sklenjeno pogodbo s prodajalcem in kupcem –, je po besedah Udoviča sicer načeloma dovoljena: »V praksi namreč lahko čisto po naravi stvari pride do situacij, ko nepremičninska družba posreduje tako za eno kot drugo stranko. Ob tem je seveda nujno upoštevati omejitve ZNPosr. Včasih se tretja oseba na samem ogledu nepremičnine, ki jo je zasledila v oglasu, z nepremičninsko družbo dogovori, da ji bo iskala tudi še druge primerne nepremičnine.« Pri tem pa Udovič jasno poudari: »Ni pa sprejemljivo, da bi nepremičninska družba na samem ogledu nepremičnine stranko silila v podpis pogodbe in s tem pogojevala ogled nepremičnine (teoretično nepremičninska družba ogled lahko zavrne, če ta ni v skladu s pogoji prodajalca in gre za navodila prodajalca).« Na drugi strani je povsem običajno in primerno, da tretja oseba ob oziroma pred ogledom nepremičnine podpiše potrdilo o ogledu, na katerem so običajno navedeni tudi morebitni pogoji prodajalca: »To je celo nujno, saj mora nepremičninska družba vzpostavljene stike dokazovati svojemu naročniku. Poleg tega mora biti nepremičninska družba lastniku nepremičnine v vsakem primeru sposobna pojasniti in dokazati koga vse je spustila v njegovo nepremičnino.«