Spremembe pri najemninah: preverite, koliko subvencije boste dobili po novem

Novi stanovanjski zakon – do 28. novembra na osnutek zakona še lahko pošljete svoje pripombe – naj bi rešil stanovanjsko stisko marsikaterega Slovenca. Ministrstvo za okolje in prostor (MOP) in vlada sta zato predvidela ustanovitev javne najemniške službe, ki bo poleg gradnje novih najemniških stanovanj tudi najemala stanovanja na trgu in jih oddajala kot javna, lastniki pa bodo od sklada prejemali znesek stroškovne najemnine.
 

---

Preberite tudi:
Nujno branje za lastnike nepremičnin: takšne spremembe pripravljajo

---

Stroškovna najemnina bo nadomestila neprofitno najemnino, ki je bila določena na podlagi stroškov gradnje kvadratnega metra stanovanja in letne stopnje najemnine. Stroške gradnje so določale točke in njihova vrednost, ki pa se ni revalorizirala vse od sprejetja veljavnega stanovanjskega zakona leta 2003. Zaradi tega so bile vrednosti stanovanj in tudi neprofitne najemnine prenizke in stanovanjskim skladom niso omogočale niti vzdrževanja obstoječega fonda stanovanj. Tako MOP pojasnjuje, zakaj neprofitno najemnino zamenjujejo s stroškovno. Skladom se vrednost vložka v stanovanje prek neprofitne najemnine povrne šele po 38 letih namesto po 21, kot je bilo predvideno z zakonom leta 2003. 

Kaj vse vpliva na višino stroškovne najemnine

Stroškovna najemnina bo izračunana na podlagi stroškovne cene (novega) stanovanja, ki bo letno ažurirana, in sicer bo najemnina lahko do 5,2 odstotka stroškovne vrednosti stanovanja. Povrnitev začetnega vložka se bo glede na stopnjo najemnine predvidoma povrnila v približno 20 letih.

Višina stroškovne vrednosti stanovanja se bo določila na podlagi posplošene vrednosti gradbenih stroškov in zemljišča. Dosedanja neprofitna najemnina je bila določena le na podlagi posplošene vrednosti gradbenih stroškov. Ker se bo posplošena vrednost gradbenih stroškov dvignila, hkrati pa se bo pripisala tudi vrednost zemljišča, se bo nominalno najbolj dvignila najemnina stanovanj na boljših lokacijah. Za nova stanovanja se bo nova najemnina gibala glede na lokacijo od 5,2 evra do 7,3 evra na kvadratni meter. Za najemnike starejših stanovanj, ki zdaj plačujejo dva evra na kvadratni meter, pa se bo najemnina dvignila v razponu od 2,63 evra do 4,7 evra na kvadratni meter.

Stroškovna najemnina se bo določala za vsako naslednje leto ob izteku tekočega leta. Tako se bo stroškovna najemnina ustrezno ažurirala glede na starost stanovanja in vzdrževanost njegovih delov, indeksacijo GOI-stroškov (gradbeno obrtniških del in instalacij) ter glede na spremembo višine letne stopnje najemnine. Podatek o stroškovni vrednosti stanovanja oziroma posameznega dela se bo določil prek aplikacije, ki bo dostopna na spletni strani MOP.

Kdo bo upravičen do subvencije najemnine

Čeprav bodo stroškovne najemnine višje od dosedanjih neprofitnih, pa naj najemniki tega ne bi občutili, obljubljajo na ministrstvu, saj naj bi razliko pokril stanovanjski dodatek. Do subvencije najemnine bo upravičen najemnik stanovanjske enote, ki ne more plačevati priznane stroškovne najemnine za stanovanje (primerno po velikosti), ki ga ima v najemu, potem ko od ugotovljenega dohodka njegovega gospodinjstva odštejemo minimalni dohodek gospodinjstva in 40 odstotkov ugotovljenega dohodka gospodinjstva. Upravičenost do subvencije je pogojena tudi z lastništvom premoženja, ki ne sme preseči 48-kratnika osnovnih zneskov minimalnega dohodka oziroma 20 odstotkov vrednosti stroškovne vrednosti primernega stanovanja, če je to višje, pojasnjujejo na MOP.
 
Cenzusi za upravičenost do subvencije so zastavljeni tako, da bo vsak, ki ne bo upravičen do subvencije najemnine, zmogel plačevati stroškovno najemnino. »Pri tem smo zasledovali načelo, da obremenitev gospodinjstev s stroški za bivanje, kamor ob najemnini spadajo še stroški elektrike, vode, komunale in ogrevanja, ne bo presegala približno 30 odstotkov dohodka gospodinjstva. Za primerjavo poudarjamo, da je po splošni definiciji Eurostata gospodinjstvo preobremenjeno, če mora za stroške bivanja nameniti več kot 40 odstotkov svojega dohodka,« poudarjajo na ministrstvu.

Od česa bo odvisna višina subvencije

Višina subvencije ne bo odvisna le od dohodka gospodinjstva, temveč tudi od višine stroškovne najemnine. Sistem subvencioniranja je metodološko podoben obstoječemu, pri čemer je še nekoliko ugodnejši, saj mora najemniku po plačilu stroškovne najemnine za njega po velikosti primerno stanovanje od njegovega dohodka ostati minimalni dohodek in 40 odstotkov ugotovljenega dohodka, kar je za 10 odstotkov več ugotovljenega dohodka kot zdaj, trdi MOP.

Pri izračunu subvencije se upošteva priznana stroškovna najemnina za stanovanje, ki je po površini primerno za posamezen tip gospodinjstva. Če bi bila stroškovna najemnina za stanovanje, v katerem upravičenec biva, nižja od priznane stroškovne najemnine, se pri izračunu subvencije upošteva dejanska najemnina. Če ima najemnik večje stanovanje, bo plačeval višjo stroškovno najemnino, subvencioniran pa bo le za stroškovno najemnino za po velikosti primerno stanovanje.

Na MOP pojasnjujejo, da se kot zgornje meje pri izračunavanju subvencij k najemninam uporabljajo površinski normativi iz pravilnika o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem, ki zadevajo stanovanja brez plačila lastne udeležbe in varščine:

1-člansko: do 30 kvadratnih metrov
2-člansko: do 45 kvadratnih metrov
3-člansko: do 55 kvadratnih metrov
4-člansko: do 65 kvadratnih metrov
5-člansko: do 75 kvadratnih metrov
6-člansko: do 85 kvadratnih metrov
Za vsakega nadaljnjega člana gospodinjstva se površine spodnjega in gornjega razreda povečajo za šest kvadratnih metrov.

Sprememba za enočlansko gospodinjstvo 

Na podlagi novega stanovanjskega zakona se bo sprejel nov pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj, ki bo načelno določil iste normative kot sedanji pravilnik, saj skladi glede določitve površinskih normativov niso imeli v času priprave zakonodaje bistvenih pripomb. Po novi ureditvi bo drugače le za enočlansko gospodinjstvo, za katero se bo določila kot zgornja površinska meja pri izračunavanju subvencij k najemninam 35 kvadratnih metrov.

Kaj vse to konkretno pomeni za Slovence? Minister za okolje in prostor Simon Zajc je pred dnevi poslancem razlagal, kaj konkretno naj bi zakon prinesel ljudem. Za primer je vzel mlad par, ki želi najeti javno stanovanje, novogradnjo, 35 kvadratnih metrov za Bežigradom v Ljubljani. »Če imata skupni dohodek 900 evrov, neprofitna najemnina danes znaša 135 evrov, stroškovna bo znašala 238 evrov. Po subvenciji tak par iz lastnega žepa danes plača za stanovanje 27 evrov, po novem bo plačal 23 evrov. Če skupni dohodek para znaša npr. 1.100 evrov, danes po subvenciji za stanovanje da 135 evrov, po novem bo dal občutno manj, samo 28 evrov. Nekoliko več bo plačal šele pri skupnem dohodku 1.300 evrov. Namesto današnjih 135 evrov bo iz lastnega žepa za stanovanje dal 148 evrov,« je pojasnjeval minister.

Kaj pa novi zakon prinaša samskim, samohranilkam z enim otrok ali več in drugim veččlanskim družinam? Stroškovna vrednost stanovanja je odvisna od starosti stanovanja in vrednosti zemljišča. Navedena sta dva primera za javno najemno stanovanje povprečne starosti in vzdrževanosti, za katero se po obstoječi zakonodaji plačuje neprofitna najemnina v višini tri evre na kvadratni meter. Prvi primer se nahaja v vrednostni coni 18 (primer: Ljubljana Bežigrad, znotraj obvoznice). Stroškovna najemnina bo znašala okvirno 5,30 evra na kvadratni meter, kar pomeni, da bo pri stanovanju s površino 35 kvadratnih metrov znašala okvirno 185,50 evra, pri površini 60 kvadratnih metrov pa okvirno 318 evrov.

Višina subvencije za prvi primer (vrednostna cona 18, primer: Ljubljana Bežigrad, znotraj obvoznice)

	dohodek do 900 evrov		1.100 evrov		1.300 evrov
velikost najemniškega stanovanja	35 m2	60m2	35 m2	60m2	35 m2	60m2
samska oseba	87,90	87,90	/	/	/	/
par	166,95	214,65	156,92	209,92	36,92	89,92
mama samohranilka z enim otrokom	166,95	214,65	166,95	214,65	117,36	170,36
mama samohranilka z dvema otrokoma	166,95	262,35	166,95	262,35	166,95	262,35
3-članska družina (starša + 1 otrok)	166,95	262,35	166,95	262,35	166,95	262,35
4-članska družina (starša + 2 otroka)	166,95	286,20	166,95	286,20	166,95	286,20

Drugi primer se nahaja v vrednostni coni 7 (primer: Brežice center). Stroškovna najemnina bo znašala okvirno 4,04 evra na kvadratni meter, kar pomeni, da bo pri stanovanju s površino 35 kvadratnih metrov znašala okvirno 141,40 evra, pri površini 60 kvadratnih metrov pa okvirno 242,40 evra.

Višina subvencije za drugi primer (vrednostna cona 7, primer: Brežice center)

	dohodek do 900 evrov		1.100 evrov		1.300 evrov
velikost najemniškega stanovanja	35 m2	60m2	35 m2	60m2	35 m2	60m2
samska oseba	43,80	43,80	/	/	/	/
par	127,26	163,62	112,82	153,22	/	33,22
mama samohranilka z enim otrokom	127,26	163,62	127,26	163,62	73,26	113,66
mama samohranilka z dvema otrokoma	127,26	199,98	127,26	199,98	127,26	199,98
3-članska družina (starša + 1 otrok)	127,26	199,98	127,26	199,98	127,26	199,98
4-članska družina (starša + 2 otroka)	127,26	218,16	127,26	218,16	127,26	218,16