Začelo se je: pada število transakcij, padajo tudi cene nepremičnin

Promet in vrednost transakcij s stanovanjskimi nepremičninami v Sloveniji sta v drugem četrtletju upadla, ponudba se zmanjšuje in tudi oglaševane cene so se začele umirjati, je na današnjem spletnem seminarju nepremičninske družbe Equinox povedala ustanoviteljica in vodja družbe Arvio, ki se ukvarja z analizo nepremičninskega trga, Ajda Mrzel Kaluža. »Mislim, da že vidimo zelo jasen signal, da je trg začel stagnirati,« je dejala na podlagi podatkov za drugo letošnje četrtletje.

V drugem trimesečju se je glede na prvo po njihovih ugotovitvah namreč število transakcij na ravni države zmanjšalo za okoli 15 odstotkov, v Ljubljani za okoli 13 odstotkov, padati je začela vrednost transakcij in padati so začele tudi cene. »Glede na prvi kvartal je v Ljubljani zaznati padec povprečne cene v povprečju za 100 evrov na kvadratni meter.«

Vse samo gor? Letos ne mislijo več tako

Znižanje števila transakcij je po njenih besedah kar dober indikator tega, kaj se bo zgodilo s cenami. Je pa možno, da bo, kot je bil primer v zadnji finančni in gospodarski krizi, prišlo do stanja, ko prometa ne bo, cene bodo pa stagnirale, saj bodo prodajalci čakali na ugodnejši čas za prodajo.

Mrzel Kaluževa ocenjuje, da se je sentiment ljudi, mnogi so drveli v investicije v stanovanjske nepremičnine, ker da so »strašno varna naložba, ki ne more pasti«, obrnil: »Če so lani pričakovali, da bo šlo vse le še gor, letos temu ni več tako.«

Izvršni direktor družbe Equinox nepremičnine Matej Rigelnik je z vidika naložb v nepremičnine dejal, da so v zadnjih letih cene stanovanjskih nepremičnin visoko rasle, tekoči donosi iz oddajanja pa so bili razmeroma nizki in najnižji v posameznih nepremičninskih razredih. Poudaril je pomen zagotavljanja ažurnih podatkov pri odločitvah za investicije. »Pomembna razlika med naložbami v nepremičnine in na borzi je ta, da je mogoče pri borzi podatke spremljati dnevno ... Kapitalski trg je z vidika vlagatelja precej bolj transparenten, družbe so zavezane poročanju,« je dejal.

Ni razlogov, da bi cene še rasle

Neposrednega odgovora na vprašanje, ali se je v Sloveniji napihnil nepremičninski balon, ki lahko poči, Mrzel Kaluževa ni mogla podati, po njeni oceni pa ni razlogov, da bi cene še rasle. Videti je določene obrate, pravi, ne pričakuje pa, da bodo cene močno padle, kot bi lahko sklepali glede na razmerje med cenami in plačami, tudi zaradi posebnega statusa, ki ga imajo nepremičnine za Slovence.

Rigelnik je dejal, da se je z naraščajočo inflacijo in vojno v Ukrajini ter zategovanjem monetarne politike stanje, ki je prevladovalo zadnjih 10 le, ko so centralne banke povečevale količino denarja obtoku, ta politika pa se je v pandemiji covida 19 še stopnjevala, in so cene stanovanjskih nepremičnin visoko rasle - spremenilo in da bo podražitev posojil vplivala na povpraševanje po nepremičninah. V tujini se je to po njegovih besedah zgodilo bistveno hitreje, padle so tudi cene nepremičnine: »Trend se je definitivno obrnil.«

Se bo 'zajla' utrgala?

Kot pravi Rigelnik, je običajno tako, da »gremo gor po stopnicah, dol pa z dvigalom, po navadi se še 'zajla', ki nosi dvigalo, utrga«, je pa napovedovati, kaj se bo zgodilo na slovenskem nepremičninskem trgu, nehvaležno. Dodaja, da je trg nepremičnin specifičen v tem, da je rast dolgotrajna, hkrati pa je tudi padec, ko pride do njega, relativno dolg. Mrzel Kaluževa meni, da se ne bo utrgala, lahko pa pride do daljšega obdobja mrtvila, povprečne cene pa da bodo šle navzdol, ne navzgor.

Sogovornika sta tudi poudarila, da v nasprotju z obdobjem globokega padca cen po zadnji finančni krizi, ko so na trg prišla tudi stanovanja investitorjev v projekte, ki zašli v težave, sedaj ni presežne ponudbe, ki bi pljusknila na trg.