Za koliko se zares prodajo stanovanja v ljubljanski Situli

Cene rabljenih stanovanj v Sloveniji so v zadnjih letih precej poskočile. V času gospodarske krize je bilo mogoče kvadratni meter nepremičnine v Ljubljani kupiti tudi za manj kot 2000 evrov, danes pa to skoraj ne gre več. Po zadnjih podatkih geodetske uprave, ki so jih objavili oktobra lani za prvo polovico leta 2019, je kupec iz denarnice za vsak kvadratni meter v prestolnici v povprečju potegnil 2780 evrov ali za pol odstotka več kot v predhodnem polletju. A če se ozrete po nepremičninskih portalih, kjer prodajalci, zasebniki in agencije, stanovanja oglašujejo, ugotovite, da so oglaševane cene povprečnega kvadratnega metra rabljenih stanovanj še bistveno višje. Pa se res na koncu prodajajo po takšnih cenah in koliko manevrskega prostora sploh imate pri pogajanjih?

Da bi to preverili, smo si izbrali stavbo v prestolnici, za katero smo podatke iz javnih evidenc o sklenjenih prodajah stanovanj (javno je dostopna prek spletne strani geodetske uprave, podatke o kupoprodajnih poslih javljajo prodajalci) najlažje razbrali. Glede na lokacijo (okoli nje ni drugih stanovanjskih stavb, je praktično ob glavni železniški postaji in je 'ujeta' med ceste) in leto dograditve (2012) se nam je zdela popolna izbira Situla. V javno dostopnih evidencah geodetske uprave smo izbrskali opravljane prodaje stanovanj v letu 2019, za katera utemeljeno verjamemo, da so bila v omenjeni stavbi, nato pa smo na nepremičninskih portalih poiskali nekaj oglasov stanovanj v tej isti stavbi. Moramo priznati, da nas je razlika presenetila.

Za kvadratni meter tudi manj kot 1500 evrov

Po javno dostopnih podatkih so bila lani v Situli prodana tri stanovanja (naj opozorimo, da ne vemo, koliko površine stanovanja predstavljajo lože, terase in kleti, medtem ko so parkirna mesta v evidencah navedena ločeno): 
 

• Za 190.000 evrov je januarja lani novega lastnika dobilo 60 kvadratnih metrov veliko stanovanje z enim parkirnim mestom. Povprečni kvadratni meter je kupca stal 3167 evrov. Ob predpostavki, da stane parkirno mesto 12.000 evrov (gre za lastno oceno in ne podatek geodetske uprave, ki ga bomo uporabljali tudi v nadaljevanju članka), cena samo za stanovanje znaša 178.000 evrov ali 2967 evrov za kvadratni meter.
• Junija 2019 se je za 410.000 evrov prodalo 278 kvadratnih metrov veliko stanovanje. Pripada mu eno parkirno mesto. Če kvadraturo delimo s kupnino, ugotovimo, da je kvadratni meter vreden 1474 evrov. Če se od kupoprodajne vrednosti odšteje parkirno mesto (12.000 evrov), smo na 398.000 kupnine za stanovanje, in če to delimo s kvadraturo, dobimo 1431 evrov za kvadratni meter stanovanja.
• Za 500.000 evrov je bilo oktobra 2019 prodano 186 kvadratnih metrov stanovanje, ki je imelo tri parkirna mesta (vsa velika 14 kvadratnih metrov). Če kupnino delimo s kvadraturo, je vsak kvadratni meter stanovanja stal 2688 evrov. Če za parkirna mesta zmanjšano kupnino (– 36.000 evrov) delimo s kvadraturo, ugotovimo, da je bil kvadratni meter nepremičnine vreden natanko 2494 evrov.

Če izračunamo povprečje na podlagi kupoprodajnih poslov, o katerih so poročali prodajalci, ugotovimo, da je povprečni kvadratni meter v Situli stal v konkretnih treh primerih 2443 evrov (3167 + 1474 + 2688  = 7329, to pa seveda deljeno s tri).

Kakšne so oglaševane cene
Na nepremičninskih portali smo poiskali trenutne oglaševane cene nepremičnin v stavbi Situla. Našli smo tri stanovanja, ki se trenutno prodajajo:
 

• 105 kvadratnih metrov veliko stanovanje (uporabne površine je 81 kvadratnih metrov, stanovanje je opremljeno) išče kupca za 410.000 evrov. Cena za kvadratni meter je torej 3905 evrov. Če zmanjšamo prodajno ceno za 24 tisočakov, saj se s stanovanjem prodajata tudi dve parkirni mesti, si lastnik za kvadratni meter stanovanja v Situli želi v povprečju 3676 evrov ali 1233 evrov več od povprečnega kvadrata pri prodanem stanovanju v Situli v 2019 (+ 50 odstotkov glede na povprečni kvadratni meter v realiziranih poslih).
• 650.000 evrov je cena, ki jo je postavil lastnik za 191 kvadratnih metrov veliko stanovanje (146 kvadratnih metrov uporabne površine). Povprečni kvadratni meter je torej ocenil na 3403 evrov, 960 evrov za vsak kvadratni meter več, kot je znašal povprečni kvadratni meter prodanega stanovanja (+ 39 odstotkov). Če odštejemo parkirni mesti, ki pripadata stanovanju, je povprečje 3277 evrov za kvadratni meter. Mimogrede, isto stanovanje ena od agencij ponuja še za 45.000 evrov več. 
• Dvosobno stanovanje, veliko 67 kvadratnih metrov (v to je vključena tudi klet, je jasno navedeno), novega lastnika išče po oglaševani ceni 258.000 evrov. Kvadratni meter torej stane 3851 evrov. K stanovanju spada eno parkirno mesto. Če oglaševano ceno zmanjšamo za 12.000 evrov, pridemo do 3672 evrov za kvadratni meter. 

Povprečni kvadratni meter oglaševanega stanovanja v Situli znaša 3720 evrov, kar je 1277 evrov več od povprečja (+ 52 odstotkov), ki smo ga izračunali na podlagi realiziranih prodaj, torej podatkov, ki so jih sporočili prodajalci. Iz tega je razumeti, da je razkorak med oglaševanimi cenami in tistimi, ki so napisane v pogodbah, precejšen. Prostora za pogajanja je torej kar nekaj, ali bo posel dejansko sklenjen, pa je odvisno od kupca in od prodajalca: če je kompromis dosežen, je vrednost nepremičnine jasna, sicer lahko govorimo zgolj o oceni.
 

Vas zanima, po kakšni ceni se prodajajo nepremičnine pri vas? Predlagajte nam lokacijo.